根据央行最新政策导向，2024年第二季度我国房贷利率呈现差异化特征：
首套房：LPR（4.2%）-20基点=4.0%起
二套房：LPR+60基点=4.8%起
首套房：5年以下2.6% | 5年以上3.1%
二套房：利率上浮10%
银行实际执行利率会基于以下要素动态调整：
• 征信评分（建议保持650+）
• 收入负债比（建议≤50%）
• 职业稳定性（公务员/国企有加成）
• 房龄（超过20年可能上浮）
• 地理位置（一二线城市更优惠）
• 抵押率（建议控制在70%以内）
以贷款100万30年为例：
• 等额本息：月供约4774元（总利息71.8万）
• 等额本金：首月6144元（总利息56.7万）
建议选择每年1月1日调整的定价方式，可及时享受降息红利。2024年预计还有10-15基点下调空间。
1. 公积金混合贷：最高可节省37%利息
2. 提前还款时机：建议在前1/3贷款周期操作
3. 利率折扣活动：关注银行季度末冲量时段
• 警惕转贷降息骗局
• 避免频繁查询征信记录
• 浮动利率需预留3%波动空间